万博manbetx官网苹果房产网

 0356-8885356

房产导购一站式服务平台

买房顾问-房知道

新《土地管理法》明年实施,集体用地入市对万博manbetx官网苹果楼市影响如何

发布于2019-09-09 分类:国内楼市 来源:万博manbetx官网苹果房产网

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

扫描到手机

8月26日,中华人民共和国主席令(第三十二号)发布,宣布最新版本的《中华人民共和国土地管理法》,将于明年1月1日起正式实施。至此,这部实施于1987年,运行了30多年的法律,终于迎来了修改。毫不夸张的说,本次修改将惠及8亿农民,也将深度影响农业、乡村旅游、康养、房地产等投资领域。

1、内容:4方面重大调整

本次土地管理法主要有4方面的重大调整:

一、土地征收费用加码

原来,政府征地时只给农民土地补偿费、安置补偿费和地上附着物三项。修改后,在以上三项基础上增加了两项:农村村民住宅补偿和社会保障费。

据自然资源部法规司司长魏莉华说:“基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。这样一个规定就改变了过去我们是以土地征收的原用途来确定土地补偿,以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法,以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”。

二、集体经营性建设用地入市合法化

原来的土地管理法第43条规定:“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。”这条被删除了!

这绝对是重大制度创新。原来,你想用地必须找政府,以后你想用地可以找村里,以前找政府买地,以后可以去村里买(转让)或租。

这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

也就是说,村里可以享受到更多“卖地”的收益。而作为民宿、乡村旅游等投资者,你在项目开发过程中用到建地的时候,可以不再去政府调指标,直接去村里,花更少的钱,更方便的拿到土地,这将大大的推动乡村旅游的发展,也会把发展中的实惠更多的让农民所有。

三、允许农民宅基地自愿有偿退出

农民进城落户,最惦记的还是家里那处宅子。这下好了,允许进城落户农民自愿有偿退出的规定让他们少了这个后顾之忧。

中国70多万个村庄,在城市化的过程中,很多村庄逐渐空心化,“自愿有偿退出”一方面为进城落户的农民更多收益,另一方面,大量的建设用地被释放,促进了旅游、康养、民宿等产业的发展。

四、基本农田全部改为永久基本农田

本次修改,将把所有“基本农田”的字眼改为“永久基本农田”,突出了对耕地的保护。不仅如此,国务院会根据各省、自治区、直辖市等规定一个比例,相当于任务,按比例把耕地划入永久基本农田,执行最高级别的保护政策。

在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途,要求永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。”

看来,在粮食安全面前,一切商业项目都将绕道而行。我们在发展休闲农业、乡村旅游、民宿等项目时,一定要注意避开基本农田,如果确实需要用到建设的部分,也一定在国家鼓励的“集体经营性建设用地”甚至在“国有建设用地”上进行。

2、房地产:机遇和挑战并存

对于房地产行业,新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战。

首先,集体用地将成为开发商拿地的新途径。要知道,目前的土地归属,有两种,一种是农村土地归集体所有,另一种则是城市建设用地归国家所有。而集体所有的土地此前是无法上市交易的。比如土地最稀缺的市中心,仍有大量的城中村,这部分用地,只有通过政府征收或旧改等形式,将集体土地转变为国有土地,才可以流通。新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件,为开发商进行集体用地开发打下了基础。

一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。

另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。

其次,提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度,删除征地补偿“30倍上限”等内容,要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地,补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”,而且还会出现很多不可控成本,这在一定程度上也增加了拿地的难度。
其三,村集体有可能会成为房地产开发的生力军。在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后,这些村集体可以合法利用这些土地,有可能成为一支不可忽略的生力军。

随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行,房地产市场必然面临新的机遇和挑战。  

3、房价:或抑制租金上涨

集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供应,因此对各方的影响一直备受关注。对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者。对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

以上内容仅供大家参考,最终以相关部门或开发商公布为准,引用或转载请注明出处。

分享到:
  • 本页面所涉内容如存在侵权问题,请权利人与本网站联系删除!举报电话:0356-8885356

    在线
    咨询
    团购
    楼盘
    热门
    资讯
    新房
    一览
    邻校
    楼盘
    二手
    关注
    微信
    关注微信

    关注房产微信

    获取更多优惠